부동산 부자아빠 | 부동산·경제·투자

  서울 아파트 시장을 보고 있으면 요즘 조금 헷갈립니다. 한쪽에서는 집값 상승세가 둔화되고 있다는 이야기가 나오고, 실제로 강남·서초 아파트 가격이 하락 전환했다는 통계도 나왔습니다. 그런데 다른 한쪽에서는 아파트 단 1가구를 놓고 9만 명이 넘는 사람이 몰렸습니다. 도대체 서울 부동산 시장에서는 무슨 일이 벌어지고 있는 걸까요? 이번 청약 결과를 단순한 '로또 청약'으로만 보기보다, 지금 서울 주택시장의 수요가 어디에 몰리고 있는지를 한번 살펴보겠습니다. 1. 송파 아파트 1가구에 90,443건이 몰렸다 2026년 8월 18일 서울 송파구 거여동 송파 시그니처 롯데캐슬 전용 84㎡C 계약취소주택 1가구에 대한 청약이 진행됐습니다. 결과는 상당히 놀라웠습니다. 모집 1가구 신청 90,443건 경쟁률 90,443대 1 이번 물량은 일반적인 신규분양이 아니라 불법전매나 공급질서 교란 등으로 기존 계약이 취소된 주택을 다시 공급하는 물량입니다. 청약통장이 없어도 신청할 수 있었고, 모집공고일 기준 서울에 거주하는 무주택 세대주가 대상이었습니다. 당첨자는 추첨으로 결정됩니다. 송파 시그니처 롯데캐슬 1가구 90,443건 청약 경쟁 2. 사람들이 몰린 가장 큰 이유는 결국 '가격'입니다 이번 청약의 숫자만 보면 서울 아파트에 대한 수요가 엄청나다고 생각할 수 있습니다. 하지만 조금 더 깊게 볼 필요가 있습니다. 이번 주택의 공급가격은 9억4,085만 원 입니다. 여기에 이미 설치된 시스템에어컨, 원목마루, 붙박이장 등의 유상옵션 비용 7,170만 원 을 추가해야 합니다. 따라서 실제 부담하는 금액은 약 10억1,255만 원입니다. 그런데 같은 단지 전용 84㎡는 지난 7월 21억 원 에 실거래됐습니다. 단순하게 비교하면 약 10억8,745만 원 의 차이가 발생합니다. 물론 이것을 당첨 즉시 확정되는 투자수익으로 봐서는 안 됩니다. 취득 관련 비용, 자금조달 비용, 시장가격 변동 등을 고려해야 하고 이번 물량에는 3년 거주의무 도 있습니다...

요즘 새 아파트 분양가격을 보면 이런 생각이 듭니다. “아파트 한 채 짓는 비용이 정말 이렇게 많이 오른 걸까?” 서울의 신규 분양가격을 보면 이런 의문은 더 커집니다. 2026년 6월 기준 HUG 민간아파트 분양가격 통계를 보면 서울의 최근 1년 평균 분양가격은 3.3㎡당 약 6,165만 원 수준입니다. 전국 평균은 약 2,062만 원 수준입니다. 서울은 이미 평당 6,000만 원을 넘어선 셈입니다. 그렇다면 아파트 분양가는 왜 이렇게 높아진 걸까요? 결론부터 말씀드리면 공사비 하나만의 문제는 아닙니다. 공사비, 땅값, 금융비용, 공급 부족, 사업기간, 그리고 정부의 부동산 정책까지 함께 봐야 합니다. 2026아파트 분양가 왜 계속 오를까? 1. 서울 아파트 분양가는 얼마나 올랐을까? 2026년 6월 기준 최근 1년 평균 민간아파트 분양가격은 서울이 3.3㎡당 약 6,165만 원 , 전국은 약 2,062만 원 수준입니다. 서울과 전국의 차이가 거의 3배에 달합니다. 여기서 중요한 점이 있습니다. 서울과 지방에서 아파트를 짓는 순수 공사비가 3배 차이 나는 것은 아니라는 것입니다. 결국 분양가격에는 공사비 이외의 요인이 상당히 크게 작용하고 있다는 뜻입니다. 서울VS전국 분양가 2. 첫 번째 원인은 공사비입니다 아파트를 짓는 비용은 최근 몇 년 동안 크게 높아졌습니다. 철근과 콘크리트 같은 원자재뿐 아니라 인건비, 설비비, 안전관리비, 마감재와 조경비까지 모두 공사비에 포함됩니다. 최근 신축 아파트는 과거보다 지하주차장, 조경, 커뮤니티 시설, 스마트홈 시스템 등 상품 수준 자체도 높아졌습니다. 결국 같은 아파트 한 채를 공급하더라도 과거보다 많은 비용이 들어가는 구조가 된 것입니다. 3. 공사비보다 더 큰 차이를 만드는 것은 땅값입니다 서울과 지방의 분양가격 차이를 공사비만으로 설명하기는 어렵습니다. 같은 철근과 콘크리트를 사용하더라도...